作为土地集中出让的22个试点城市之一,深圳市于今年7月9日曾发布了年内第二批次的集中拍卖宅地,然而就在开拍前两天被当地政府叫停,房企缴纳的竞拍保证金也被退回。南京不少地产界人士表示,这给南京即将正式亮相的第二批次集中出让宅地蒙上了一层阴影,打算拿地的开发企业需要做好两手准备。

深圳土拍叫停因报名数太少?

在许多业内人士看来,深圳的第二批集中入市地块可谓是“酝酿已久”,从7月9日正式挂牌到8月6日叫停,一个月的时间令不少房企牵肠挂肚。这22幅地块全部涉及居住质,出让面积约83.4万方米,起始价接422亿元,地块中还包含全自持租赁住房用地,竞得企业不得转让或抵押,部分地块只租不售,人才房归政府所有。从出让方式上看,多数地块采用“双限双竞”的方式出让,即限地价、限住房售价、竞地价、竞配建人才房面积。

市场人士表示,深圳此次土拍叫停的原因很多,主要还是楼市调控的影响下,房企筹集资金的渠道变窄,监管日趋严厉,使得企业融资受到多重限制,直接导致报名的企业数量较少,以深圳本地的国企为主,因此土拍恐无法顺利进行。

扬子晚报/紫牛新闻记者注意到,房企融资受限在地产市场并非个别现象,国内头部房企都面临拿地资金被严格监管的局面,重点房企甚至被特殊“照顾”,要求其拿地资金不得超过年度销售额的40%。种种高压之下,房企拿地开发的利润被进一步摊薄,在土地市场也没了以往的拿地冲动。

南京第二批次宅地会如期亮相吗?

在今年5月20日举行的南京首批集中出让宅地中,51幅宅地全部找到买家,其中36幅“触顶”摇号,而且不少区域的毛坯限价都上涨了。如河西南的G25地块毛坯销售限价为44440元/㎡,比之前区域内的44000元/㎡毛坯限价小幅提升了440元/㎡;麒麟2幅宅地的毛坯房限价均为28500元/㎡,比之前当地毛坯限价27500元/㎡涨了1000元/㎡。地块的抬升丝毫未影响房企的拿地热情,同时也刺激了区域内楼盘的销售行情,个别楼盘还借土拍提高首付比例,从之前的3到5成提高到6到8成。

南京一家地产研究机构的资深人士告诉记者,随着监管力度的加大,下半年的土拍市场恐将“变天”,按照原定计划,南京将在今年7月和10月集中出让另外两批次的地块,涉及宅地数量共计79幅,其中7月份的中心城区宅地共计29幅,六合、溧水及高淳三个副城供地共计10幅,桥林、板桥、淳化及禄口等新城供地共计5幅,此外,汤泉、谷里、秣陵等新市镇预计将供地3幅。

至于这批地块究竟何时可以入市,该人士认为虽然受到疫情影响,南京今年第二批次的集中出让地块推迟上市,不过随着南京防控形势逐渐好转,最快本月内会有消息,打算拿地的房企可以做好准备。

竞价规则或将微调,“竞品质”成关键词

在关注涉宅地块入市的同时,记者注意到,南京的土拍竞价规则或将面临微调。在7月30日公布的杭州今年第二批集中出让地块中,首次在十城区中推出“竞品质”试点地块,并要求全部实行现房销售。而早在今年6月22日,南京便流出一份《关于进一步加强住宅用地出让管理 提高住宅品质有关事项的通知》,即南京版的“竞品质”新政,当中土拍摇号规则将发生变化,比如竞价结束后,对单幅地块有20家以上企业参与摇号的,依照企业提交的“竞品质”标准进行打分,原则上选取前5名的企业进入摇号环节,不再是所有报出最高价的房企都有摇号资格。

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到,南京市规划和自然资源局在今年5月底曾专门召集万科、仁恒、银城、旭辉、杭州滨江等品牌房企举行过“定品质”规则与标准的座谈会,探索地价、房价、品质的联动机制。相关人士指出,在土地出让阶段便明确“竞品质”规则是较为稳妥的方案,预计会在即将公布的第二批次集中出让地块中亮相,包括精装设计标准、住宅建造规范等具体方面。

(记者 马祚波)