,建业地产股份有限公司(下称"建业地产",0832.HK)实控人胡葆森的护盘意愿有些迫切。

从5月18日宣布增持开始,胡葆森已经连续12次增持,增持股数达2120万股,涉资4473.3 万港元。

实际上,其增持计划宣布前的5月13日,建业地产经历了股价闪崩——单日降幅逼50%,股价从4港元/股跌至2港元/股。按照公司说法"当日是建业地产分拆中原建业上市的除权日,下跌也是重新定价行为",这价格表现远远低于研究机构预测的"股票目标价理论上应为5.23港元"。

胡葆森似乎已经意识到,公司股价下滑背后的原因并没有那么简单。6月28日其奔赴西安,与当地房企签署战略合作协议,推动建业地产进军陕西市场。

(数据来源:Wind数据)

大股东增持与股价下滑

公开资料显示,建业地产成立于1992年。2008年6月6日在港交所主板上市,主营业务为物业销售、租赁、酒店经营、项目管理服务;截至2020年年末,公司共有243个项目,其中240个位于河南省,3个位于海南省。

河南是人口大省,深耕本地保证了建业地产业绩的稳定。2018年至2020年,该公司营收分别为148.4亿元、307.67亿元、433.2亿元;净利润分别为11.54亿元、20.15亿元、18亿元。

但对于规模为王的地产行业来说,这同时可能会带来企业增长遇到瓶颈的问题。今年年初,建业地产强调了"大中原"战略,即"将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里,走出河南,走向大中原,服务大中原。"

轻资产代建业务肩负起了品牌输出、走出河南的重任,该业务的运营主体为中原建业有限公司(下称"中原建业",9982.HK)。

招股书显示,截至2020年底,中原建业在管项目数量为206个,建筑面积2550万方米。2020年度销售面积为570万方米,占代建市场总份额的29.2%,位居行业第一。

年来,中原建业持续开拓省外市场,截至2020年底共有13个省外项目,分布在海南、新疆、山西、陕西、河北及安徽6个省份。

目前,子公司与母公司之间,正在因二级市场产生微妙的化学反应。建业地产拆分中原建业赴港上市后,已成为市值最低的千亿房企。

今年5月,中原建业上市的消息刚一传出,建业地产股价在5月13日除权后首个交易日随即下跌49.67%。

随后在5月18日,胡葆森拟定了对建业地产的增持计划,即于未来 6 个月内增持公司股票,累计总金额预计约为 8000 万港元至 1 亿港元。

目前来看,其增持效果不尽人意。7月1日,建业地产上涨1%,报收2.02港元/股,市值60亿元,动态市盈率仅2.8倍。

"坚守河南"后遗症显现

那么,资本"用脚投票"背后,是因公司拆分代建业务后的估值下滑么?

海通国际给出了否定答案,其于5月20日发表研报称:"建业地产每股资产净值约为20港元,按照资产净值折让75%估算,建业地产的股票目标价理论上应为5.23港元。"

而且代建业务在总营收中贡献并不高。2020年,公司第一大业务板块物业销售的贡献为416亿元,占比96%;中原代建仅为其贡献了约11.52亿元营收,占比2.66%。

由此来看,中原建业的分拆实际上只是导火索,其基本面才是资本市场主要考虑的。

克而瑞数据显示,2020年,建业地产行业排名从2019年的27位下降至34位。其认为"整体看来企业的利润率仍然处于较低的水,盈利水仍然有待加强。"

2020年,建业地产营收433亿元,同比增长40.75%,但净利润下滑10.6%至18亿元;毛利率则下降6.1个百分点至19.85%;净利率下降了3个百分点至4.85%。

究其原因,建业地产的80%的销售分布在省内三四线城市。随着城镇化进入下半场,棚改红利减少,战略的局限逐渐暴露。公司在2020年合约销售均价为每米7683元,同比下降1.6%。

虽然一直坚守河南,但建业地产负债率却不低。2020年资产负债率达到91%,连续两年保持在90%以上的高位水,在行业内实属罕见。

(数据来源:Wind数据)

剔除预收款后资产负债率为85.5%,净负债率为56.8%,非受限现金短债比为1.48。其中,剔除预收款后的资产负债率踩中"三道红线"融资新规,按照规定,未来有息负债增速不得超过10%。

随着企业规模的扩张,建业地产的负债总额逐渐由2015年的324亿元攀升至2020年的1493亿元。一年内到期的债务为624亿元,而货资金仅为293.3亿元。

为了减轻债务的压力,建业地产自去年下半年开始频繁"借新偿旧",这也致使其2020年融资成本从2019年的3.95亿元上升至12.7亿元,同比上升了221.8%。

高竞争下如何破局?

6月28日,建业集团宣布牵手荣华控股。胡葆森表示:"希望建业和荣华在5年后,能够结出一个500亿的果实"。

资料显示,荣华控股拥有员工万余人,资产总额百余亿元,是陕西当地的大型综合民营企业集团。

建业集团这次动作不小,旗下上市公司台建业地产、建业新生活、中原建业,都分别签订了合作协议。也就是说,这是一次全产业链的合作,覆盖了房地产、物业等各个业务板块。

根据建业地产的"大中原战略",公司在"大本营"之外,还将覆盖湖北、山东、安徽、山西、陕西、江苏等7个省。

而就在双方签约的第二天,6月29日,建业地产发布公告称,拟作价4.01亿元收购郑州建永置业49%股权,目的是"维护集团在河南省内住宅地产领域的竞争力"。

建业地产的动作并不难理解。当前各地的房地产市场赛道拥挤,以西安为例,2020年西安房企销售十强,几乎都是融创、万科、碧桂园等这些外来房企所占据。

与此同时,河南本地市场竞争同样日益激烈。2020年,公司在河南的市场占有率达10.78%,较2019年小幅下降0.4个百分点,为2016年以来市场占有率首次出现下滑

但问题在于,步伐过快可能会加重营运压力。国泰君安5月14日发布研报:"预计2021-2023 年间的年复合增长率为 28.1%,但毛利率可能受压至大约 19%水。"

2021年1-5月,建业地产取得物业合同销售额215.36亿元,同比减少1.8%;总合同销售建筑面积279.81万方米,同比增长2.4%;均销售价格为7696元,同比减少4.1%。仅完成了年度销售目标1200亿元的约18%。

另外,公司还面临内部管控带来的风险。

企查查数据显示,2021年以来,建业南阳、政和地产、建业建材、建业森林、建业泰和均因未按时履新法律义务被强制执行;2020年,安阳建业、濮阳建业发布违法广告被罚;商丘建业违法遭河南省税务局处罚;建业森林因严重违法受到行政处罚;目前,建业太阳城、汤阴建业被法院列为失信被执行企业。

上述情况与海通国际的分析不谋而合,其在研报中指出:"建业地产主要风险有:监管机构实施的房地产相关政策,尤其是在建业地产有较大敞口的河南省;地产销售低于预期;土地购置储备力度过大,导致公司的财务健康恶化;利率变动,可能会提升融资成本。"

投资者网》期就相关问题联系到公司方面,其承诺"将于7月3日回复",而直到7月5日,建业地产依然未做出任何形式的答复。(思维财经出品)

投资者网》谢莹洁