滨江集团(002244.SZ)素有“杭州地产一哥”之称,是一家成立于1992年的老牌房企,几年前,滨江集团的规模一直徘徊在百亿。2019年,滨江集团实现销售金额为1120亿,成功迈入千亿房企俱乐部。

滨江完成从百亿到千亿规模的跨越,得益于“小股操盘”的方式,杭州一城居功甚伟。然而随着浙江房地产政策收紧,滨江集团已面临难题:九成销售源自浙江一省,省内利润空间不断被挤压等。无论是业务版图还是利润空间,滨江集团都已困在钱塘。

不仅如此,今年7月27日,滨江集团公告称为进一步改善债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求、降低融资成本,公司结合目前债券市场和公司资金需求情况,拟面向专业投资者公开发行公司债券,规模为30亿。值得注意的是,今年以来,滨江集团已经六次发债,随着到期偿还债务压力加大,发债频率明显开始加快。基于此,如今其处境之艰难,可见一斑。

借新还旧 发债补漏

8月3日,据深交所消息,滨江集团拟发行 8.56 亿元公司债券,发行期限为 2 年,起息日为 2021 年 8 月 5 日。

据《每日财报》了解,此次滨江集团发行债券募集的资金拟用于偿还8月10日到期的“16滨房01”。可在此之前,7月初滨江集团发行的6亿元为期两年的公司债,同样也是为了偿还“16滨房01”。

公开数据显示,目前滨江集团存续债券共有18只,存续规模为131.28亿元。其中,今年即将到期的两只债券共计29.26亿元,包括将在8月10日到期的规模为20.56亿元的“16 滨房 01”以及将在12月10日到期的规模为8.7亿元的“20滨江房产CP004”。

截至2020年末,滨江集团有息负债规模419.6亿元,其中银行贷款占比为71%,直接融资占比为29%,净负债率为83.57%。由此可见,滨江集团为了避免债券违约,融资愈发困难,只好借新还旧“逆势”发债。

与此同时,7月27日,中诚信国际发布评级报告称,基于房地产行业整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析,决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

并且,中诚信国际预计,下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。加上“集中供地”政策或将使得房地产企业盈利空间进一步压缩,可见对其资金调配及运营能力将进一步“施压”。

面对重压,房地产股价近日开始出现集体下挫的趋势。8月2日,多只重点房企股票集体下跌,其中滨江集团领跌2.56%。截至8月12日收盘其股价收4元/股,今年累计下跌已超10%。

逆市拿地 利润堪忧

2008年,滨江集团在深交所上市。而后,经过了7年的沉淀,2015年其开始试图走出浙江,扩大版图,进军一线城市——上海。2018年,滨江集团销售额达850.1亿元,较上年增长38.23%。

滨江集团与一众房企的扩张路线一样,自进入千亿规模后,拿地也更频繁了。数据显示,截至2020年期末,滨江集团土地储备可售货值约2800亿元,覆盖当期销售金额的2.05倍,其中杭州仍占主要。

2021年,滨州集团拿地势头不减。今年5月,在杭州家门口的土拍盛宴上,滨江集团单日揽下5宗地块位居第二。其中,滨江与融信联合体共斩获4宗地块,总价172.5亿元;同时,滨江集团还单独拿下1宗价值10.07亿元的地块。

根据中指院发布的今年1-7月全国房地产企业拿地排行榜,滨江集团以268亿拿地金额排行第19位,在千亿房企中拿地规模居前。

上半年,已有包括北京、天津、沈阳、长春、深圳等15个城市完成了首批集中供地,成交金额高达7223亿元。尽管部分热门城市从出让到销售环节都设置了多项限制政策,比如限价、自持、竞配建、竞共有产权比例等,但热点地块仍然竞争激烈。可另一面,就现阶段房地产市场而言,暴利的时代已经过去,如今的形势可谓“拿地一时爽,退出比较难”。

与此同时,集中供地“后遗症”凸显,房地产行业陷入盈利摊薄焦虑中。5月,滨江集团董事长戚金兴在线上业绩会上揭示了一个现实:“在公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大,这样的状况下,将努力达到1%-2%的净利润水平。”很显然,集中供地下房地产项目利润率已低于传统制造业水平,房地产行业盈利难局面或将长期存在。

2021年一季度报,滨江集团录得营收74.30亿元,2020年同期为37.81亿,增长96.52%。但与此同时,归母净利润只有3.97亿元,且2020年同期也仅有2.78亿元。由此可见,滨江集团的盈利情况不佳。

总的来讲,从目前来看,滨江集团一直希望维系在千亿规模上稳步增长,但是公司增收不增利、多元化扩储能力不足的现象也很明显。尤其是在房地产调控、三道红线收紧的背景下,滨江集团的重仓地浙江杭州市场内卷化严重,而公司不惜以“1%-2%”的净利润继续扩张,势必会对未来公司的持续发展埋下隐患,滨江集团届时恐怕将更难应对,《每日财报》也将持续关注。

撰文/何嫱

出品/每日财报